実家をリフォームして住む前に知るべき費用・補助金・注意点・後悔しない判断基準

2026年5月27日 2026年5月27日

いえつづき

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「実家、どうしよう」と思い始めてから、頭の中はぐるぐると同じことを繰り返してしまいませんか。

リフォームすべきか、建て替えか、いっそ売るか。

考えるたびに答えが出ず、先送りにしてしまう。

でも、放置にもリスクがあって、動くにもお金がかかる。

その板挟みの苦しさ、すごくわかります。

でも実は、最初に知っておくべき「前提」を整理するだけで、驚くほど判断がクリアになるんです。

この記事では、費用の現実から補助金・税金の落とし穴、業者選びまで、実家をリフォームして住む前に知っておくべきことを全部まとめました。

読み終わる頃には、「次に何をすればいいか」が見えているはずです。

1 実家をリフォームして住むと決めた人が最初に知るべきこと
2 実家リフォームの費用はいくらかかる？
3 失敗しない実家リフォームの進め方
4 まとめ｜実家をリフォームして住む決断を後押しするために
- 4.1 費用・補助金・手順。迷ったときの判断フローまとめ

実家をリフォームして住むと決めた人が最初に知るべきこと

まず押さえておきたいのは「動かないことにもコストがかかる」という現実です。

放置・リフォーム・建て替え・売却、どの選択にも時間とお金がかかります。

だからこそ、比較の前提となる基礎知識だけは、早めに頭に入れておいてください。

空き家のまま放置すると起きる3つのリスク

「とりあえず今は住まないけど、まだ決められない」

そう思って実家を空けておくのは、実は想像以上にコストがかかる選択です。

① 固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が最大6分の1に抑えられています。

ところが、管理が不十分な状態が続くと「管理不全空家」に指定され、行政から勧告を受けた時点でこの特例が外れます。

同じ土地の税額が、一気に6倍に跳ね上がる可能性があるんです。

🖊️出典：
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」

② 建物の傷みが加速する

人が住まなくなった家は、換気も水回りも止まります。

その状態が続くと、雨漏り、外壁のひび割れ、シロアリ被害が想像より早く進みます。

「数年後に戻ってきたら、柱が腐っていた」というのは、決して珍しい話ではありません。

③ 行政代執行になると費用が全部オーナー負担

老朽化した建物が近隣に危険を及ぼすと判断された場合、自治体が強制的に解体することがあります（行政代執行）。

その費用、「木造30坪で150万〜300万円程度」はすべて所有者に請求されます。

「放置」は無料じゃないんです。

リフォームして住む vs 建て替え vs 売却。どれが正解？

この3択に正解はありません。

ただ、「どのケースにどれが向いているか」は、かなりはっきりしています。

選択肢	向いているケース	コスト感
リフォーム	基礎・構造に大きな問題がない。築40年以内が目安	500万〜1500万円程度
建て替え	傾き・シロアリ被害が骨組み全体に及んでいる。床面積を大幅に増やしたい	リフォームの1.5〜2倍以上
売却	遠方で管理困難。兄弟と現金で公平に分けたい	築古は建物価値ゼロ査定が多い

特に「再建築不可」の土地（建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地）は、売却価格が大幅に下がり、大規模リフォームにも制限がかかります。

着工前に必ず確認してください。

一人暮らしでも実家リフォームは現実的な選択肢

「一人で戸建てに住むなんて広すぎる」
「維持費が怖い」

そんな声をよく聞きます。

でも、数字で見ると意外に現実的な選択肢なんです。

戸建ての年間維持費は、おおよそこのくらいかかります：

固定資産税・都市計画税：年間10万〜20万円
火災保険・地震保険：年間3万〜6万円
光熱費（電気・ガス・水道）：年間15万〜25万円
修繕費の積み立て：月1万〜2万円（年間12万〜24万円）

合計すると年間40万〜55万円ほど。

月に換算すると3万3千〜4万5千円程度です。

都市部の家賃と比べれば、決して高い水準ではありません。

ただし「一人暮らし」の場合、将来のバリアフリー化や介護を見据えた設備の余裕も、最初から設計に組み込んでおくことをおすすめします。

後から追加工事をするより、まとめてやる方がずっと安くなるからです。

実家リフォームの費用はいくらかかる？

「いくらかかるかわからない」から怖い。

それが正直なところじゃないでしょうか。

でも実は、予算の目安さえ決まれば「何ができて、何ができないか」はかなり明確に見えてきます。

まず数字の全体像を整理しましょう。

リフォーム費用の相場。500万・1000万で何ができるか

予算が変わると、工事の「質」ではなく「対象範囲」が根本的に変わります。

予算500万円台でできること

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）の交換と、壁紙・床材の全面張り替えで、見た目はかなり新しくなります。

ただし、壁の中の断熱材や給排水管の交換、耐震補強まで手が届かないのが正直なところ。

「きれいになったけど、冬はやっぱり寒い」という声が出やすいのがこの価格帯です。

予算1000万円台でできること

壁・床をいったんスケルトン（骨組みだけ）の状態にして、断熱材を入れ直し、耐震補強を施し、古い配管も全部新しくする。

これが1000万円台で実現できる「性能の再構築」です。

光熱費が3割近く下がった、という事例も珍しくありません。

1階全体を大きなLDKにするような間取り変更も、この価格帯なら現実的です。

築30年以上の実家でさらに20〜30年住み続けることを目標にするなら、1000万円が一つの判断ラインになります。

お金がないときに使える補助金・助成金の種類と条件

「補助金があるのは知ってるけど、自分に使えるのかわからない」

その気持ち、すごくわかります。

制度が複数あって、どれが自分に当てはまるのか整理しにくいんですよね。

2026年現在、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」として以下の4制度が動いています：

制度名	対象工事	補助上限
みらいエコ住宅2026事業	躯体断熱・エコ設備など幅広い改修	最大100万円/戸
先進的窓リノベ2026事業	高断熱窓への交換	最大100万円/戸
給湯省エネ2026事業	エコキュートなど高効率給湯器	最大17万円/台
賃貸集合給湯省エネ2026事業	集合住宅の給湯器交換	ー

🖊️出典：環境省・経済産業省・国土交通省「住宅省エネ2026キャンペーン」

申請で絶対に押さえておきたいポイントが2つあります。

① 工事着工前の申請（または予約）が必要

「工事が終わってから申請しよう」は通用しません。
順番を間違えると補助金ゼロになります。

② 「登録事業者」による施工が必須

個人で申請できる制度ではありません。
必ず制度に登録されている施工会社を通じて手続きを行います。
また、補助対象工事の合計が5万円以上でないと申請できないという下限ルールもあります。

これらに加えて、自治体独自の耐震改修補助（10万〜150万円程度）や、要介護認定を受けている家族がいる場合の介護保険による住宅改修（上限20万円、自己負担1〜3割）も活用できる場合があります。

🖊️出典：厚生労働省「介護保険における住宅改修」

リフォーム代は誰が払う？親・自分・兄弟の費用分担の考え方

お金の話ほど、家族の中で「言いにくい」ことはありません。

でも、ここを曖昧にしたまま進めると、リフォームが終わった後に「相続でもめる」という最悪のパターンになりやすいんです。

費用の出し方には大きく3つのパターンがあります：

パターン1：親が全額負担する

子が同居して親を支える前提で、親の資産からリフォーム費用を出すケース。
資金贈与の手続きは不要ですが、リフォームで価値が上がった実家を将来どう相続するかを、兄弟と事前に話し合っておかないとトラブルになります。

パターン2：子が全額負担する

親名義のまま子がお金を出すと、税務上「子が親に価値をプレゼントした」と見なされ、親に贈与税が課される可能性があります。
これを防ぐには、事前に建物の名義を子に移すか、共有名義にする手続きが必要です（詳しくは次の節で）。

パターン3：親子で費用を分け合う

出資した割合に応じて建物の持ち分を登記する方法です。
最も公平ですが、将来売却するときに共有者全員の合意が必要になります。

どのパターンを選ぶにしても、「口約束」だけで進めるのは危険です。

誰がいくら出したか、領収書と覚書を必ず残しておいてください。

贈与税がかかるケースと、かからない方法

「親名義の実家をリフォームしたら贈与税が来た」

これ、知らないと本当に痛い落とし穴です。

どういうときに贈与税がかかるのか

親名義の建物に子がリフォーム費用を出すと、「建物の価値が上がった分を子が親にプレゼントした」と税務上みなされます。

贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、大規模リフォームではあっという間にその枠を超えます。

例えば、1200万円のリフォームを子が全額負担した場合： 1200万円 − 110万円（基礎控除）= 1090万円に贈与税

これを回避する方法は主に3つです：

① リフォーム前に建物の名義を子に移す

築年数が経った古い建物は固定資産税評価額が低くなっているため、贈与税や不動産取得税を比較的安く抑えられるケースが多いです。

② 共有名義にする

リフォームの出資割合に応じて、親子で持ち分を分けて登記します。

③ 住宅取得等資金贈与の非課税特例を使う

親からリフォーム資金の贈与を受ける場合、一定の耐震・省エネ性能を満たすリフォームであれば、最大1000万円（一般住宅は500万円）まで非課税になる特例があります。

この特例は2026年12月末まで延長されています。

🖊️出典：
国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

名義や税務の話は、リフォームの計画が固まる前に、税理士や司法書士に相談しておくのが最も確実です。

失敗しない実家リフォームの進め方

「どこから手をつければいいかわからない」

実家リフォームは、新築よりも「見えない問題」が多い分、進め方の順番が成功を左右します。

焦らず、順番通りに動くことが、後悔しない唯一の道です。

優先して直すべき場所の見極め方（耐震・断熱・水回り）

予算が限られているとき、どこにお金をかけるかは「見た目」ではなく「命と安全」で決めてください。

優先順位の鉄則はこうです：

1位：安全性（耐震・防水）

地震で倒れたら、どれだけきれいなキッチンも意味がありません。
屋根・外壁からの雨漏りも放置すると構造材が腐り、後から数倍の費用がかかります。ここは絶対に削れない。

2位：機能維持（断熱・配管）

築古の実家で冬に起きる「ヒートショック」は、毎年多くの命を奪っています。
入浴中の急激な温度変化による心臓・血管への負担は、交通事故死者数を大きく上回るとも言われています。
断熱改修は、家族の命を守る投資です。
また、古い鉄管は腐食が進んでいることが多く、漏水事故を防ぐためにも配管の更新は優先度が高い。

3位：生活改善（水回り・間取り）

ここで初めて「キッチンを対面式にしたい」「LDKを広くしたい」という希望を考えます。

4位：デザイン（壁紙・床材のグレード）

見た目は最後。
予算が足りなければ、ここを削るか、DIYで補うのが賢い判断です。